Darování nemovitosti nezletilým dětem: daňové dopady a past, na kterou se zapomíná

Převést dům nebo byt na děti, dokud jsou malé, zní jako chytrý tah. Rodiče tím chtějí ušetřit potomkům budoucí starosti s dědictvím a mít majetek uklizený. Podle serveru E15 ale takový krok skrývá past, kvůli které rodiče nad nemovitostí ztratí kontrolu dřív, než si stačí uvědomit důsledky. Vedle toho se často zapomíná i na daňovou a účetní stránku celé transakce. Pojďme si projít, co darování nezletilému opravdu obnáší.

Proč převod na nezletilého schvaluje soud

Klíčový rozdíl oproti běžnému darování mezi dospělými je ten, že nezletilé dítě není plně svéprávné. Nemůže samo uzavírat smlouvy o nemovitostech ani s nimi nakládat. Proto každý převod nemovitosti na nezletilého musí nejprve schválit opatrovnický soud. Ten posuzuje, zda je transakce v zájmu dítěte, a bez jeho souhlasu je darování neplatné.

To má zásadní praktický dopad. Jakmile nemovitost jednou patří dítěti, rodiče s ní nemohou volně nakládat. Nemohou ji prodat, zatížit hypotékou ani darovat dál bez toho, aby k tomu opět dal souhlas soud. A soud schválí jen kroky, které jsou prokazatelně ku prospěchu dítěte, nikoli rodičů. Právě zde vzniká zmíněná past. Rodič, který chtěl mít věci pod kontrolou, o kontrolu naopak přijde.

Jak je to s daní z příjmu při darování

Z účetního a daňového pohledu je dobrá zpráva ta, že darování nemovitosti mezi blízkými příbuznými je od daně z příjmu osvobozeno. Podle Finanční správy se bezúplatný příjem od příbuzného v přímé linii, tedy i od rodiče dítěti, nezdaňuje. Dítě jako obdarovaný tedy z hodnoty domu nebo bytu žádnou daň z příjmu neplatí a rodič jako dárce také ne, protože žádný příjem nezískává.

I když je příjem osvobozený, není radno na něj úplně zapomenout. Přesahuje-li hodnota osvobozeného příjmu pět milionů korun, vzniká povinnost tento příjem oznámit finančnímu úřadu. Oznámení není totéž co daňové přiznání a daň se z něj neplatí, ale jeho opomenutí může vést k citelné pokutě. U nemovitostí se hranice pěti milionů překročí snadno, proto na oznamovací povinnost pamatujte.

Na daň z nemovitých věcí nezapomeňte

Darováním se mění vlastník, a tím i poplatník daně z nemovitých věcí. Od okamžiku převodu je poplatníkem dítě, přesněji jeho zákonný zástupce, který za něj daňové povinnosti plní. Podle Finanční správy je nutné podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí do konce ledna roku následujícího po roce, kdy došlo ke změně vlastníka. Na tuto povinnost se při rodinných převodech často zapomíná, přitom její nesplnění opět znamená sankci.

Prakticky to tedy vypadá tak, že za nezletilého dítěte přiznání podává a daň platí rodič. Nejde o velkou částku, ale administrativa je stejná jako u kterékoli jiné nemovitosti. Kompletní přehled termínů a formulářů pro daňové povinnosti letošního roku jsme shrnuli do [balíku daňových formulářů 2026](/produkty/danovy-balik-2026), kde najdete i přiznání k dani z nemovitých věcí.

Účetní pohled u podnikatele

Situace se komplikuje, pokud rodič nemovitost dosud vedl v obchodním majetku své firmy nebo živnosti. Vyřazení nemovitosti z obchodního majetku a její bezúplatný převod na dítě má daňové souvislosti, které je třeba řešit individuálně. Může jít o dopady do základu daně, o vypořádání dříve uplatněných odpisů nebo o otázky spojené s DPH, pokud byla nemovitost součástí ekonomické činnosti plátce. Tady se rozhodně vyplatí konzultace s účetním nebo daňovým poradcem ještě před podpisem darovací smlouvy.

Nezapomeňte ani na náklady spojené se samotným převodem. Darovací smlouva o nemovitosti musí mít písemnou formu a podpisy musí být úředně ověřeny, protože se vklad zapisuje do katastru nemovitostí. Za návrh na vklad se platí správní poplatek katastrálnímu úřadu a je vhodné počítat i s odměnou za sepis smlouvy, pokud ji připravuje advokát nebo notář. Tyto výdaje sice nejsou vysoké, ale je dobré je zahrnout do rozvahy, aby vás na konci nic nepřekvapilo.

Kdy darování nezletilému opravdu dává smysl

Darování nemovitosti dítěti má svá opodstatnění, ale není univerzálním řešením. Dává smysl tam, kde rodiče skutečně chtějí majetek předat a nepotřebují s ním dál nakládat. Naopak se nehodí v případech, kdy si rodiče chtějí ponechat možnost nemovitost prodat, pronajmout nebo použít jako zástavu. Pro tyto situace existují jiné nástroje, jako je darování s výhradou práva dožití, věcné břemeno užívání nebo svěřenský fond, které dají majetek dětem, ale rodičům zachovají jistou míru kontroly.

Před jakýmkoli převodem nemovitosti na dítě si tedy ujasněte, čeho chcete dosáhnout. Daňově je darování mezi blízkými příznivé, ale ztráta kontroly nad majetkem a nutnost souhlasu soudu při každém dalším kroku jsou důsledky, které se nedají vzít zpět.

Časté otázky

Platí dítě daň z příjmu, když od rodiče dostane dům?

Ne. Darování mezi příbuznými v přímé linii je od daně z příjmu osvobozeno, takže dítě jako obdarovaný nic neplatí.

Musím darování nemovitosti nad pět milionů oznamovat úřadu?

Ano. Osvobozený příjem nad pět milionů korun je nutné oznámit finančnímu úřadu. Daň se neplatí, ale za nesplnění oznamovací povinnosti hrozí pokuta.

Kdo platí daň z nemovitých věcí po darování dítěti?

Poplatníkem se stává dítě, ale povinnosti za něj plní zákonný zástupce. Přiznání je nutné podat do konce ledna následujícího roku.

Můžu darovaný dům dětem později prodat?

Ne bez souhlasu opatrovnického soudu. S majetkem nezletilého lze nakládat jen v jeho prospěch a každý takový krok soud posuzuje.