Darování nemovitosti jednomu dítěti, na co si dát pozor z pohledu daní

Rozšířený mýtus, který stojí za vyjasnění

Podle článku serveru E15 se mezi lidmi drží představa, že když rodič přepíše dům za svého života jen na jedno dítě, musí obdarovaný potomek automaticky vyplatit sourozence. Realita je jiná. Rodič může legálně darovat nemovitost pouze jednomu ze svých dětí a obdarovaný nemá ze zákona žádnou povinnost cokoli ostatním doplácet. Kolem převodu nemovitosti v rodině se ale točí řada daňových otázek, které se vyplatí znát dopředu, aby z dobrého úmyslu nevznikl nečekaný náklad.

Darování v přímé linii a osvobození od daně z příjmu

Samostatná daň darovací u nás už neexistuje, bezúplatný příjem se posuzuje v režimu daně z příjmů. Klíčová informace pro rodiny je, že bezúplatný příjem od příbuzného v přímé linii, tedy typicky od rodiče dítěti, je od daně z příjmů osvobozený. Když tedy rodič daruje dům synovi nebo dceři, obdarované dítě z hodnoty nemovitosti daň z příjmů neplatí. Osvobození se vztahuje i na příbuzné ve vedlejší linii v zákonem vymezeném rozsahu, ale u přímé linie rodič a dítě je situace nejjednodušší.

Pozor je ale potřeba dát na oznamovací povinnost. Pokud hodnota osvobozeného příjmu přesáhne pět milionů korun, je poplatník povinen tento příjem oznámit finančnímu úřadu, přestože se z něj žádná daň neplatí. Nesplnění tohoto oznámení může být sankcionováno, a to i poměrně citelně. Aktuální pravidla i formuláře zveřejňuje Finanční správa.

Kdy vzniká daň z příjmu při pozdějším prodeji

Osvobození při darování neznamená, že je nemovitost daňově bez rizika navždy. Podstatný je takzvaný časový test pro pozdější prodej. Pokud obdarované dítě nemovitost později prodá, může být příjem z prodeje osvobozený jen za splnění zákonných podmínek, například po uplynutí stanovené doby vlastnictví nebo při splnění podmínky bydliště. U nemovitostí nabytých darováním se navíc do doby vlastnictví počítá vlastnictví obdarovaného, nikoli dárce, což bývá zdrojem nedorozumění.

Rozdíl může být značný. Kdo prodá zděděnou nebo darovanou nemovitost dřív, než uplyne příslušná lhůta, a nesplní podmínku vlastního bydlení ani reinvestice do vlastní bytové potřeby, může se dostat do situace, kdy prodej podléhá dani z příjmů. Pravidla časového testu a jeho výjimky upravuje zákon o daních z příjmů a je rozumné je s klientem projít ještě před podpisem darovací smlouvy, ne až po prodeji.

Daň z nemovitých věcí přechází na nového vlastníka

Na darování navazuje ještě jedna průběžná povinnost, na kterou lidé často zapomínají. Novým vlastníkem se obdarované dítě stává zápisem do katastru nemovitostí a od dalšího roku se stává poplatníkem daně z nemovitých věcí. Je tedy potřeba podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí do konce ledna roku následujícího po roce, kdy došlo ke změně vlastníka. Tuto povinnost je dobré klientům připomínat, protože na ni v euforii z převodu snadno zapomenou.

Věcné břemeno a doživotní užívání

V praxi se darování nemovitosti dítěti velmi často spojuje se zřízením služebnosti, typicky práva doživotního bydlení nebo užívání pro rodiče. To rodiči poskytuje jistotu, že i po převodu vlastnictví bude moci v domě zůstat. Zřízení věcného břemene má ale i daňový rozměr, protože bezúplatné zřízení služebnosti může být samo o sobě příjmem, který se posuzuje. U vztahu rodič a dítě zpravidla platí stejné osvobození v přímé linii, ale sjednání a ocenění služebnosti patří do smlouvy a stojí za konzultaci. Občanskoprávní rámec darování i služebností upravuje občanský zákoník.

Dar za života, nebo dědictví ze závěti

Rodiče často řeší, zda nemovitost převést už za života darem, nebo ji přenechat až v rámci dědictví. Z čistě daňového pohledu jsou si obě cesty v přímé linii podobné, protože jak dar od rodiče, tak dědictví po rodiči jsou od daně z příjmů osvobozené. Rozdíly leží jinde. Darováním se rodič vzdává vlastnictví hned a ztrácí nad nemovitostí kontrolu, což je důvod, proč se dar tak často spojuje se zřízením práva doživotního bydlení. Dědictví naopak řeší převod až po smrti a lze jej upravit závětí, počítat je ale nutné s během dědického řízení. Volba mezi oběma variantami by proto neměla stát jen na daních, ale na celkové rodinné a majetkové situaci, a je vhodné ji probrat společně s daňovým poradcem i notářem.

Praktické shrnutí pro klienty

Když rodič chce převést nemovitost na jedno dítě, z daňového pohledu jde nejčastěji o osvobozený převod bez daně z příjmu. Přesto se vyplatí ohlídat čtyři věci. Zaprvé oznámení finančnímu úřadu, pokud hodnota překročí pět milionů korun. Zadruhé časový test pro případný pozdější prodej, aby dítě nezaplatilo daň při rychlém prodeji. Zatřetí přiznání k dani z nemovitých věcí v roce po převodu. A začtvrté správné ošetření věcného břemene, pokud si rodič chce ponechat právo bydlení. Otázka vyplácení sourozenců je přitom čistě rodinná dohoda, nikoli zákonná povinnost, a do daní nezasahuje.

Časté otázky

Musí obdarované dítě zaplatit daň z darované nemovitosti?

Ne, dar od rodiče dítěti je jako příjem v přímé linii osvobozený od daně z příjmů. Pozor jen na oznamovací povinnost u hodnoty nad pět milionů korun.

Musí obdarovaný vyplatit sourozence?

Ze zákona nikoli. Rodič může za života darovat nemovitost jednomu dítěti a vyplacení ostatních je věcí dobrovolné rodinné dohody, ne povinnosti.

Kdy hrozí daň při pozdějším prodeji?

Když dítě nemovitost prodá dříve, než uplyne časový test, a nesplní podmínku vlastního bydlení ani reinvestice. Do doby vlastnictví se u daru počítá vlastnictví obdarovaného, ne dárce.

Na koho přejde daň z nemovitých věcí?

Na nového vlastníka. Obdarované dítě musí podat přiznání k dani z nemovitých věcí do konce ledna roku následujícího po převodu vlastnictví.